Lärmdaten in der Immobilienbewertung

Immobilien in lärmbelasteten Lagen verkaufen sich nur schwer, da Lärm das persönliche Wohlbefinden beeinflusst. Übermässiger Lärm führt zumindest zu Preisabschlägen oder gar zur Ablehnung von Immobilienobjekten.

Jeder Mensch nimmt Lärm – je nach Situation und Tageszeit – sehr individuell wahr. Lärm soll somit die Bewertung einer Immobilie nur dann beeinflussen, wenn auch tatsächlich negative Auswirkungen auf die Nutzer der Immobilie feststellbar sind. Strassenlärm ist beispielsweise bei einer Tankstelle ortsüblich und sollte in diesem Falle nicht als Bewertungskriterium gelten. In der Immobilienbewertung spielen damit nicht nur die Lärmemissionen, sondern auch die durchgeführten Aktivitäten und die effektive Nutzung von Gebäuden eine zentrale Rolle.

Im Vergleichswertverfahren werden diverse Objekteigenschaften zwischen unbelasteten und belasteten Liegenschaften miteinander verglichen. Dieses Verfahren wird zunehmend bemängelt, da sich der Experte bei der Erhebung der Daten auf die Annahme stützt, dass Grundstücke in ähnlicher Lage einen ähnlichen Wert aufweisen. Die Frage, die sich dabei stellt, ist, ob die gemessenen Grundstücke wirklich vergleichbar sind und der bezahlte Preis wirklich auch dem realen Wert des Grundstücks entspricht.

Der Miteinbezug von Lärmdaten in die Bewertung einer Immobilie wird besonders dann relevant, wenn es um potentielle Entschädigungszahlungen geht. Gerade in Flughafenregionen kommt es durch neue Flugrouten oft zur Veränderung der Lärmbelastung. Anwohner, die dadurch einem erhöhten Lärmpegel ausgesetzt sind, verlangen regelmässig entsprechende Entschädigungszahlungen. Mit Hilfe einer aussagekräftigen Bewertung der Situation können der Anspruch und die Höhe der Zahlungen genauer bestimmt werden.