Ausgangslage
Die CSL Immobilien AG ist für die Projektsteuerung, Beratung und Analyse eines neu zu entwickelnden Areals auf «grüner Wiese» verantwortlich.
Zahlreiche Projektentwicklungen und geplante Infrastrukturprojekte prägen das Umfeld des Areals. Sie werden die Frequenzen um das Areal und die Erreichbarkeit des Standorts mittelfristig wesentlich verändern.
Das Ziel der Investorin ist eine marktorientierte Entwicklung des Areals. Dazu müssen Veränderungen im Umfeld analysiert und antizipiert werden. Deren Auswirkungen fliessen dann entsprechend in die Planung des Projektes ein.
Die Senozon AG erstellt zu diesem Projekt eine entsprechende Arealstudie. Sie analysiert die Stärke sowie den Verlauf der Frequenzen und ermittelt somit das Potenzial für die geplanten Retailnutzungen. Dies ermöglicht die optimale Positionierung der Nutzungen innerhalb des Areals. Zudem geben die Ergebnisse Aufschluss über den Umfang und die Art der geplanten Retailnutzungen.
Ziele
Um den langfristigen Erfolg des Areals sicherzustellen, muss ein attraktives Angebot geschaffen werden, das der Nachfrage entspricht. «Wo kann das Angebot positioniert werden und wie können Potenziale am besten ausgeschöpft werden?
Vorgehen
Die Analyse zukünftiger Fussgängerfrequenzen liefert Aufschluss über die Nachfrage auf dem neuen Areal.
Senozon arbeitet in diesem Projekt zusammen mit Urban Psychology, Spezialisten für die menschenfreundliche Entwicklung von Städten, Arealen und Gebäuden.
Die gemeinsame Arealstudie von Senozon und Urban Psychology analysiert die Mobilität der Bevölkerung sowie die Wirkung der bereits geplanten Massnahmen wie Bauvorhaben und Infrastrukturprojekte im Umfeld.
Die Simulationen von Senozon geben Antworten auf folgende Fragen:
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- Wer wird von wo auf das neue Areal kommen?
- Zu welchen Zeiten und mit welchen Verkehrsmitteln werden die Leute anreisen?
- Welche Wechselwirkungen wird es mit den Nachbararealen geben?
Urban Psychology simuliert daraufhin, wie sich die Menschen innerhalb des geplanten Areals oder Gebäudes bewegen werden. Das Modell beantwortet unter anderem folgende Fragen:
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- Sind die Fuss- und Radwege, Zufahrten und Anlieferungen optimal angelegt?
- An welchem Ort macht welche Nutzung am meisten Sinn?
- Wo müssen die Zu- und Eingänge angeordnet werden?
Resultate
Die Arealstudie gibt klare Anhaltspunkte über die zu erwartende Nachfrage. Sie widerlegt unter anderem die ursprüngliche Annahme, das Herz des Areals befinde sich in seiner Mitte. Nach Berücksichtigung der geplanten Infrastrukturprojekte und Projektentwicklungen im Umfeld wird klar, dass die stärksten Fussgängerfrequenzen zukünftig im Norden des Areals auftreten werden. Durch die entsprechende Anpassung der Nutzenverteilung können die Planer höhere Umsatzpotenziale schaffen.
